土地法 - 逆权管有
反向占有
什么是逆权管有？它通常被称为擅自占地者的权利。从表面上看，逆权管有似乎是不公平的，并且与盗窃财产非常相似，因为一个所有权从一个所有者转移到另一个所有者而没有交换任何对价。本刊物旨在厘清逆权管有与较不谨慎的经营者之间的区别。
为什么存在逆权管有？
基本上，奖励和鼓励土地的生产性使用。例如，很多年前，在产权追踪和登记得到妥善维护之前，一个家庭可能已经耕种一块土地多年，只是为了让前所有者失散多年的亲戚出现并试图认领这块土地。如果土地在规定的期限内被非所有者的人控制，将他人排除在外，那么他们在所有意图和目的上都是所有权持有人，注册所有权的行为只是一种形式。这在过去是一个更大的问题，但在现代仍然会发生。
现代逆权管有
但在现代，逆权管有并不常发生。逆权占有是一个非常漫长的过程，私人产权需要长达 12 年，而在新南威尔士州，皇冠产权需要 30 年。[1]澳大利亚不同的州和地区有不同的时间段。如果某人希望反向占有个人或公司在期限内实际没有居住或占用的财产，他们只需行使 12 年的控制权。根据普通法，要使逆向激情成功，就不能秘密进行或用武力进行。[2]为了帮助解释这一点，我们将简要审查最近发生的两起逆权管有案件，一宗成功，另一宗失败。
在 Gertos 先生的案例中，他在悉尼发现了一处废弃的房产，他委托一名律师进行了一些搜查，结果发现注册业主已去世 50 多年，而且还没有启动遗嘱认证申请。 Gertos 先生通过使房子安全和防水来占有这所房子，他的时间累积将从他占有并安装新门时开始。有人争辩说，因为 Gertors 先生实际上并没有住在这所房子里，而是把它出租给了租户，所以他并不拥有该房产。[3]然而，该论点被驳回，因为房东的行为被认为清楚地表明了拥有该财产的意图。[4]此外，格托斯先生并没有秘密或通过武力进行任何这些行动。
然而相反，在罗莎·凯瑟琳 (Rosa Catherine) 案中，一名维多利亚州警官利用她的职位获取有关潜在财产的信息。[5]然后，罗莎会在尝试将文件更改为她的名字时换锁。在一年的时间里，罗莎试图以不利的方式拥有六处房产。同样，对于 Gertos 先生来说，Rosa 女士使用了一家物业管理公司来租用这些物业，但是 Rosa 女士没有满足必须公开而不是秘密的要求。罗莎女士多次滥用她作为警察的职位，告诉打电话到她一处房产的警察不要担心，因为她是一名警察。使用政策数据库查找财产所有者的详细信息。此外，Rosa 女士在法定声明上撒谎并重定向邮件，以使真正的所有者不知道她的行为。最终，罗莎先生被判入狱四年。
结论
在 Gertos 先生的案例中，如果原产权持有人甚至在 12 年时效期限前一天到达并告诉他搬出该房产，他将失去逆权占有的企图。格托斯先生甚至不允许索回他在随后几年在该物业上花费的超过 10 万美元中的任何一部分。这使得以不利方式拥有财产的风险相当大，因为有时要使财产盈利需要付出巨大的代价，再加上真正的所有者决定行使对财产的控制权的风险。可以看出，如果合法进行，逆权管有在现代仍然是可能的。虽然 Gertos 先生拥有这所房子似乎对业主的孙辈不公平，但他并没有参与任何欺诈活动来获得这所房子。
[1]新南威尔士州 1969 年第 27 条时效法
[2]McFarland v Gertos [2018] NSWSC 1629 在 53
[3]同上 At 59
[4]68 宜必思酒店
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